Rückblick: Die Idee
„Ein Freund, der aus den USA zurückkam, erzählte mir und meinem Geschäftspartner begeistert von "SelfStorage", einer Dienstleistung, die in ganz Amerika bereits Gang und Gebe und außerdem sehr erfolgreich war. Die grobe Kalkulation, die wir daraufhin auf Basis einiger Eckdaten erstellten, begeisterte uns sofort für die Geschäftsidee“, blickt Martin Gerhardus, geschäftsführender Gesellschafter von MyPlace‐SelfStorage, auf das zündende Moment der Unternehmensgründung zurück.

Eine anschließende eingehende Analyse des amerikanischen Selfstorage‐Marktes – damals gab es bereits 30.000 Selfstorage‐Standorte mit rund 100 Mio. m2 vermietbarer Fläche – und des noch sehr kleinen europäischen Marktes bestätigte die erste Intuition. Der Markt für die private Vermietung von individuellen Lagerabteilen, schien überall vorhanden zu sein. Das Angebot war sowohl in Amerika wie auch im englischsprachigen europäischen Raum bereits gut entwickelt, im deutschsprachigen Raum Europas hingegen war das Selfstorage‐Angebot zu diesem Zeitpunkt so gut wie nicht existent.

„Als detaillierte Marktstudien in den wesentlichen deutschsprachigen Großstädten dann zeigten, dass jeder 5. Haushalt über zu wenig Platz verfügte und dass diesem großen Bedarf an Mietlagerabteilen kein Angebot gegenüberstand, waren für meinen Geschäftspartner und mich die letzten Zweifel überwunden.“, erinnert sich Gerhardus an die Gründung von SelfStorage‐Dein Lagerraum in Österreich vor über 10 Jahren, das heute MyPlace‐SelfStorage heißt.

Vom österreichischen Pionier zum Marktführer im deutschen Sprachraum
Die in Österreich im Jahr 1999 gegründete SelfStorage‐Dein Lagerraum schloss mit der Vermietung von uneinsehbaren, sauberen, trockenen und sicheren Lagerabteilen in individuell wählbaren Größen zwischen 1 und 50 m2 eine Marktlücke. Das Unternehmen, das vor über 10 Jahren die erste Filiale in Wien‐Strebersdorf eröffnete, betreibt heute bereits 31 Filialen ‐ in Deutschland 21, in Österreich 8 und der Schweiz 2 mit insgesamt 241.962 m2 Gesamtfläche und 30.660 Lagerabteilen. Damit ist es MyPlace‐SelfStorage gelungen, die Marktführerschaft im deutschsprachigen Raum mit rund 36% Marktanteil – gemessen an aktiven Standorten – auszubauen.

Als Erfolgsrezept beschreibt Gerhardus einen strategischen Mix aus intensiver Marktforschung, exakter Standortwahl und klarer Abstimmung der jeweiligen Angebote auf die Kundenwünsche: „Die Basis für den erfolgreichen Start des Unternehmens war unsere sehr intensiv betriebene Marktforschung. Dadurch waren wir in der Lage, die Kunden genau zu verstehen und mit entsprechenden Angeboten anzusprechen. Sowohl die genaue Wahl der Standorte als auch die bauliche Detailplanung, die Erstellung des Boxenmixes und die Definition des gesamten Dienstleistungsangebotes gingen darauf zurück.“

Zudem macht sich die gezielte Strategie einer „regionalen Durchdringung“, d.h. sich auf wenige urbane Regionen/Städte im deutschen Sprachraum zu konzentrieren, dort aber rasch ein dichtes Standortnetzwerk zu errichten, bezahlt: „Das Marketing in einer Stadt ist für 5‐7 Standorte einfach wesentlich kostengünstiger und effektiver als für nur 1 Standort ‐ zusätzlich zu den evidenten Synergieeffekten bei Verwaltung und Management“ so Gerhardus dazu.

Mitarbeiterqualität und Bankenbeziehungen als Grundsteine für den Erfolg
Das erfolgreiche Wachstum verdankt MyPlace‐SelfStorage nicht zuletzt auch der Qualität seiner Mitarbeiter. „Die Vermietung von Lagerraum ist ein sehr persönliches Geschäft für das bestimmte Eigenschaften, wie Zuhören und Vertrauen schaffen, essentiell sind“, erklärt Gerhardus seine Prioritäten bei der Mitarbeiterauswahl. Außerdem wurde die Geschäftsführung rechtzeitig durch Expertise in den Kernbereichen Selfstorage‐Operations, Standortsuche/‐bau und Marketing/Sales erweitert. Damit konnte die Grundlage geschaffen werden, schneller und kostengünstiger als der Wettbewerb expandieren zu können. Derzeit gibt es 93 Mitarbeiter.

„Unsere guten Beziehungen zu den Hausbanken, die hauptsächlich durch konstante Zielerreichung aller wichtigen Bilanz‐ und Ertragskennzahlen kontinuierlich gewachsen sind, trugen natürlich auch ganz wesentlich zu unserem schnellen Wachstum bei “, so Gerhardus, der speziell während der Finanzkrise das Vertrauen der Banken in die Stabilität des Unternehmens besonders zu schätzen wusste. Tatsächlich ist es dem Unternehmen, welches Immobilien‐ und Dienstleistungsgeschäft erfolgreich verbindet, bislang gelungen die Turbulenzen der Wirtschaftskrise zu meistern und seine Wachstumsstrategie fortzusetzen.

Ausblick: Expansion und Investitionen
Bis Ende 2011 werden weitere 4 Filialen (1 in Wien und 3 in Deutschland) mit Investitionen von rd. 20 Millionen Euro fertig gestellt und eröffnet. Dadurch erhöht sich die Gesamtfläche von "MyPlace‐SelfStorage“ auf knapp 276.500 m2 in 34 Filialen. Für diese Filialen sind die Grunderwerbs‐ und Planungsphasen abgeschlossen und der Baubeginn steht unmittelbar bevor bzw. hat zum Teil bereits begonnen.

„Mit dann 35 operativen Filialen in Deutschland, Österreich und der Schweiz in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Frankfurt/Wiesbaden, Stuttgart, Wien, Graz und Zürich können wir unsere Marktführerschaft im deutschsprachigen Raum weiterhin klar sichern. Der Ausbau und die entsprechende Erschließung des jeweiligen regionalen Standort‐Netzwerks wird entsprechend vorangetrieben, so dass die Vollausbaustufe in den nächsten Jahren erreicht wird“, erklärt Gerhardus.

Wer kennt nicht folgende Szenarien, die den Alltag erschweren? Zum zehnten Mal fällt die Plastikschüssel aus dem überfüllten Küchenregal, der Kleiderschrank mit Winter‐ und Sommersachen platzt aus allen Nähten und die Wohnung ist mit viel zu vielen Möbeln zugebaut. Aber wohin mit Schüsseln, Töpfen, Klamotten oder Kommoden, die zum Wegwerfen zu schade sind oder an denen das Herz hängt? Viele Gegenstände haben eine eigene Geschichte und wohl niemand möchte den unpraktischen und zu großen, aber wunderschönen Bauernschrank der Lieblingsoma auf den Sperrmüll tragen, nur weil er nicht in die Wohnung passt. Auch funktional intakte Gegenstände wie der zu klein gewordene Kühlschrank oder die alte Waschmaschine, will niemand nur aus Platzgründen auf den Sperrmüll werfen. Und der Keller kommt zum Unterstellen häufig auch nicht in Frage: die Räume sind oft schwer zugänglich, feucht und schmutzig.

MyPlace‐SelfStorage hilft seinen Kunden mehr Platz in ihr Leben zu bringen und vermietet individuell maßgeschneiderte Abstellräume in vielen verschiedenen Größen ab 1m2 für all die Dinge, die zu Hause oder in der Firma nicht genug Platz haben. Private und Gewerbetreibende können in allen Großstädten im deutschsprachigen Raum (Wien, Graz, Zürich, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Nürnberg, Stuttgart, Wiesbaden) helle, saubere, sichere, uneinsehbare und trockene Lagerabteile maximal 10 Autominuten von ihrem Wohnort oder Arbeitsplatz entfernt, unkompliziert mieten. Die Abstellräume sind jederzeit verfügbar und kündbar – so leicht und schnell wie ein Auto zu mieten – und kosten ab € 25,‐‐ (A)/€ 27,‐‐ (D)/CHF 57,‐‐ (CH) pro vier Wochen. Mit einem Sicherheitscode kommt der Kunde auf das Gelände und kann dann mit eigenem Schlüssel bequem sein Hab und Gut sieben Tage die Woche von 6.00‐22.00 Uhr einlagern oder wieder mitnehmen. Die „MyPlace‐SelfStorage“‐Filialen verfügen über ein mehrstufiges Sicherheitskonzept bestehend aus Videoüberwachung und Sicherheitsdienst.

MyPlace‐SelfStorage versteht sich als Komplettdienstleister rund ums „Lagern“ ‐ professionelles Verpackungsmaterial (Kartons, Verpackungspapier, Kleberollen, etc.) wird vor Ort genauso angeboten, wie Versicherungen für den Lagerinhalt. Zusätzlich werden Kooperationspartner für Umzug, Mietwagen, Regalaufbau und Entsorgung vermittelt, mit denen spezielle Angebote verhandelt wurden. „Wir sind eine echte Alternative, wenn es darum geht saisonale oder lieb gewonnene Dinge sicher, sauber und trocken zu verstauen, anstatt sie wegzuwerfen oder im muffigen Keller unterzubringen“, erklärt Martin Gerhardus, geschäftsführender Gesellschafter von MyPlace‐SelfStorage.

Wer sind MyPlace‐SelfStorage Kunden?
Nimmt man die derzeitig 11.000 MyPlace‐SelfStorage‐Kunden, von denen ca. 2/3 Privatpersonen und 1/3 Gewerbebetriebe sind, und bildet daraus einen „Durchschnittskunden“, so mietet dieser „Durchschnittskunde“ ein Abteil in der Größe von 4‐5 m² für eine Mietdauer von 11‐12 Monaten. Hinter diesem „Durchschnitt“ verbergen sich jedoch 4 Kundensegmente mit sehr unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen:

‐ Einen Keller‐/Dachbodenabteil brauchen jene Kunden, die erkannt haben, dass wenig Wohnraum nicht zugleich wenig Lebensqualität bedeuten muss. Ändern muss sich allein das Bewusstsein gegenüber dem Einrichten und Wohnen. Auf große Schränke kann man verzichten, wenn nur der notwendige Teil des Inhalts daheim aufbewahrt und bestimmte Kleidung, Geschirr oder Schuhe ausgelagert werden. Auch ist es möglich, die Anzahl der Bücherregale zu reduzieren indem man einen Teil der Bücher außer Haus unterbringt. Ähnlich können überzählige Möbel, die eigentlich zu viel Platz wegnehmen aber zu wertvoll sind, um sie wegzuwerfen, außer Haus gelagert werden. So ist es auch möglich funktional intakte Gegenstände wie z.B. den alten Fernseher, der gegen ein „Flat Screen“ ausgetauscht wurde, im Lagerabteil aufzubewahren anstatt ihn auf den Sperrmüll zu bringen. Um wieder mehr Platz zum Wohnen zu haben, brauchen diese Kunden eine Abstellfläche in der Nähe ihrer Wohnung, die einfach zu handhaben und günstig ist – eigentlich einen Ersatz für den fehlenden oder unbrauchbaren Keller oder Dachboden.

‐ Ein Zwischenlager benötigen Kunden, die wegen Umzug oder Renovierung bzw. Scheidung, Erbschaft oder sonstigen Notfällen ihre Wohnung kurzfristig räumen müssen. Sie mieten für kürzere Zeit (etwa ein halbes Jahr) ein mittelgroßes Zwischenlager (5‐10m²), in dem das Hab und Gut unkompliziert und sicher untergebracht wird und das auch schnell wieder kündbar ist.

‐ Ein sicheres, längerfristiges Depot suchen Kunden, die meist aus beruflichen Gründen für längere Zeit ins Ausland ziehen oder ihre Wohnung wegen Heirat bzw. Umzug in ein Altersheim auflösen und ihren Besitz sorgenfrei und günstig einlagern möchten, bis sie darüber wieder anders verfügen.

‐ Die Businesslager werden von Gewerbetreibenden und Firmen z.B. als Zusatzlager für sich oder für den Außendienst, als Aktenlager während der gesetzlich auferlegten Aufbewahrungsfrist oder zum Verstauen sperriger Messestände und Werbematerialien benützt. Das Lager muss in der Nähe des Betriebsstandortes gelegen und gut zu erreichen sein. In den standorteigenen MyPlace‐ SelfStorage Shops kann man Regale, Boxen und Ständer für die entsprechende Lagereinrichtung günstig erwerben.

MyPlace‐SelfStorage max. 10 Autominuten entfernt
MyPlace‐SelfStorage ist der größte private Lagerraumanbieter im deutschen Sprachraum und zählt mittlerweile 31 operative Lagerstandorte in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Bis Ende 2010 werden drei weitere Standorte in Deutschland fertig gestellt und eröffnet. Je nach Standort können zwischen 800 und 1.000 Lagerabteile zwischen 1 und 50 m2 Größe gemietet werden. Als Faustregel gilt, dass pro m2 Lagerfläche die Gegenstände für rund 10 m2 Wohnfläche gelagert werden können, d.h. um die Ausstattung einer 80 m2‐Wohnung zu lagern, werden rund 8 m2 Lagerabteil benötigt.

In Wien ist bereits eine sehr gute Infrastruktur von „MyPlace‐SelfStorage“‐Filialen aufgebaut. Mit dem bisher dichtesten regionalen Netzwerk von sieben Filialen in strategischen, verkehrstechnisch gut erreichbaren Lagen der Stadt (Margareten, Favoriten, Hietzing, Strebersdorf, Liesing, Hernals und Hirschstetten) stehen den Wienern an die 6.800 Lagerabteile in max. 10 Autominuten Entfernung ihres Wohn‐ oder Firmenortes zur Verfügung.

In München gibt es in den Stadtteilen Forstenried, Giesing, Laim, Berg am Laim, Moosach und Schwabing Nord insgesamt sechs operative „MyPlace‐SelfStorage“‐Filialen, wodurch auch jeder Münchner von allen Stadtteilen aus innerhalb von 10 Autominuten eines der 6.300 Lagerabteile erreichen kann.

Berlin bekommt bis Ende 2010 an die 6.700 Lagerabteile und dadurch beträchtlich mehr Platz. Hier gibt es bereits sechs operative Filialen in den Stadtteilen Charlottenburg, Reinickendorf, Wilmersdorf, Mariendorf, Zehlendorf und Friedrichshain. Bis Ende 2010 wird die Filiale Berlin Mitte eröffnet. Dann haben auch alle Berliner die Möglichkeit, in der Nähe ihres Wohnortes einzulagern.

Hamburg vermietet in den derzeit vier operativen Filialen in Großborstel, Wandsbeck, Stellingen und City‐Süd rund 4.200 Lagerabteile. Auch in der Hansestadt wurden die Standorte so gewählt, dass jeder Hanseat sein Lagerabteil innerhalb von 10 Autominuten anfahren kann. Dazu wird das Filialen‐Netzwerk in Hamburg bis Ende 2010 um die Stadtteile Altona/Bahrenfeld und Harburg ergänzt, wodurch bis Ende 2010 den Hamburgern insgesamt etwa 6.000 Lagerabteile zur Verfügung stehen werden.

In den deutschen Großstädten Frankfurt, Nürnberg, Wiesbaden und Stuttgart sowie in der Schweiz in Zürich, wo bereits jeweils eine bis zwei Filialen ihre Lagerabteile vermieten, wird in den Ausbau und in die entsprechende Erschließung des jeweiligen regionalen Netzwerks investiert, so dass die Vollausbaustufe in den nächsten Jahren erreicht wird. „Das Unternehmen hat es sich zum Ziel gesetzt, jedem Bewohner der ausgewählten Großstädte ein individuell passendes Lagerabteil innerhalb von 10 Autominuten seines Wohn‐ bzw. Firmenorts anbieten zu können“ sagt Martin Gerhardus und freut sich mit jedem Tag diesem Ziel ein bisschen näher zu kommen.

Historie
Die Vermietung einfacher Garagenzeilen für die Einlagerung von Gütern aller Art fand ihren Ursprung in den fünfziger Jahren in den USA, als sich die Errichtung von Garagen in unmittelbarer Nähe von großen Wohnbauanlagen zu einem lukrativen Geschäft entwickelte. In den sechziger und siebziger Jahren wurde diese erste Generation des Lagervermietungskonzeptes dann Schritt für Schritt verfeinert, professionalisiert und erstmals als „Selfstorage“ – zu Deutsch „Selbsteinlagern“ – vermarktet. Es entwickelte sich rasch eine neue Branche, die zu einem wichtigen Zweig der amerikanischen Wirtschaft wurde und die USA zum globalen Vorreiter dieser Branche machte.

Ein halber Quadratmeter vermietete Selfstorage‐Lagerfläche für jeden US‐Bürger
Im Jahr 2009 gab es in den USA 48.721 Selfstorage‐Standorte mit 240 Mio. m² vermietbarer Lagerfläche, was einem Standort pro 6.357 US‐Bürgern bzw. 0,78 m² vermietbare Selfstorage‐Lagerfläche pro Bürger entspricht. Bemerkenswert dabei ist, dass der Markt (vermietbare Fläche) noch immer nicht saturiert erscheint und in den letzten drei Jahren (2006‐2009) mit 11% p.a. gewachsen ist. Basierend auf der durchschnittlichen Industrie‐Auslastung von 71,8% im Jahr 2009, ergibt sich somit eine tatsächlich vermietete Fläche von 0,56m² für jeden US Bürger oder eine Penetration des Produkts „Selfstorage“ von rund 4,3% an der Gesamtbevölkerung der Vereinigten Staaten.

Die Größe und Attraktivität der Branche haben für einen intensiven Wettbewerb gesorgt: Die „Top 10“‐Gesellschaften besitzen nur 12,4% Marktanteil (vermietbare Fläche). Public Storage mit 5,3% Marktanteil und 2.193 Selfstorage‐Standorten ist bei weitem der größte Anbieter, fast dreimal so groß wie „Extra Space Storage“ , der 2‐größte Marktteilnehmer und bereits mehr als 21 mal so groß wie der 10‐größte Anbieter.

Europa hat großes Wachstumspotential
Im Vergleich zu den USA, steht der europäische Selfstorage‐Markt mit seinen 1.599 Selfstorage‐Standorten im Jahr 2009 und geschätzten 5,8 Mio m² vermietbarer Fläche noch ganz am Anfang. Derzeit gibt es in Europa einen SelfStorage‐Standort pro 312.523 EU‐Bürgern bzw. 0,02m² vermietbare Selfstorage Fläche pro EU‐Bürger. Das bedeutet, dass die Bewirtschaftungsdichte in Europa erst bei rd. 2,6% des US‐Markts liegt. „Shurgard“ ist mit 188 Standorten in UK, F, B, NL, D, DK und SWE klarer Marktführer in Europa.

Auch wenn Europa wegen geringer Mobilität, anderer Wohn‐/Lebenskultur, besserer Verfügbarkeit von Kellern in Häusern wahrscheinlich nie die Marktdurchdringung der USA erreichen wird, zeigt sich am Vergleich dieser Zahlen doch das sehr große Wachstumspotential der Branche in Europa.

Großbritannien ist Selfstorage Vorreiter in Europa
Innerhalb von Europa ist Großbritannien der Vorreiter mit 800 Standorten und rund 2,8 Mio m² vermietbarer Lagerfläche. Dies entspricht einem SelfStorage‐Standort pro 77.043 Briten bzw. 0,05 m² vermietbarer Selfstorage‐Lagerfläche pro Bürger. Safestore Selfstorage mit 92 Standorten in Großbritannien und Big Yellow mit 60 Standorten waren 2009 Marktführer gefolgt von Access SelfStorage (49), Storage King (24), Lok’nStore SelfStorage (21) und Shurgard Selfstorage (21 in Großbritanien). Die Marktdurchdringung in Großbritannien liegt mit einem Faktor von ca. 16 noch ziemlich weit entfernt vom amerikanischen Markt, was weiteres Wachstumspotential für den Markt in Großbritannien verspricht.

Deutschsprachiger Raum noch in der Pionier‐Phase
Der deutschsprachige Raum mit seinen rund 100 Millionen Einwohnern steht mit derzeit 82 Standorten und ca. 0,4 Mio. m² vermietbarer Selfstorage‐Fläche noch ganz am Anfang der Marktentwicklung. In Deutschland, Österreich und der Schweiz kommen 1,2 Mio. Bürger auf einen Selfstorage‐Standort respektive 0,004 m² vermietbare Selfstorage‐Lagerfläche auf jeden Bürger.

Klarer Marktführer ist MyPlace‐SelfStorage mit 31 operativen Filialen in Wien(7), Graz(1), München(6), Berlin(6), Hamburg(4), Nürnberg(2), Wiesbaden(1), Frankfurt(1), Stuttgart (1), Zürich(2).
Das 1999 gegründete Unternehmen expandiert stark und hat derzeit weitere 4 Filialen (1 in Wien und 3 in Deutschland) in Bau bzw. in konkreter Planung.